目錄：

1，過(guò)去幾年房地產(chǎn)傳銷模式

2，房地產(chǎn)傳銷的核心要素是房?jī)r(jià)上漲

3，現(xiàn)階段買房就是為傳銷接最后一棒

4，高位盤整論是2008年房地產(chǎn)傳銷退場(chǎng)標(biāo)志

5，到底房?jī)r(jià)降多少可以買？

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我不想費(fèi)功夫查具體的政策和市場(chǎng)數(shù)據(jù)，關(guān)注房地產(chǎn)情況的人士應(yīng)該不難查到這些政策及市場(chǎng)數(shù)據(jù)的來(lái)源。

1，過(guò)去幾年房地產(chǎn)傳銷模式

舉例說(shuō)明一下：

中國(guó)過(guò)去幾年許多城市房?jī)r(jià)上漲了超過(guò)了兩倍，例如一套房原價(jià)50萬(wàn)，漲了兩倍以后價(jià)格變成了150萬(wàn)-----現(xiàn)在這種總價(jià)的房子有很多。 假設(shè)一對(duì)夫妻，老公以50萬(wàn)的價(jià)格買了一套房子，首付3成，即15萬(wàn)(如果首付兩成則只有10萬(wàn))，然后在這套房子漲到100萬(wàn)的時(shí)候?qū)⒎孔淤u給老婆(也就是傳銷給老婆，查了一下，這在一年前是可行的)，這家人會(huì)賺多少？

本次傳銷過(guò)程中付出的成本是：第一次的首付15萬(wàn)(50*0.3)＋第二次的首付30萬(wàn)(100*0.3)＋本交易期間的月供＋房屋轉(zhuǎn)按揭過(guò)程中的契稅等。

交易期間的月供按5萬(wàn)計(jì)算(35萬(wàn)的貸款總額按按每月還2000元，夠還兩年的了)；各種契稅包括：印花稅0.005%(略)+交易費(fèi)每平方米3元(略)+查檔費(fèi)每次50元(略)+房子不滿兩年?duì)I業(yè)稅5%+城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)營(yíng)業(yè)稅的1%+教育附加費(fèi)營(yíng)業(yè)稅的3%+個(gè)人所得稅(房?jī)r(jià)差額的20%)，按20萬(wàn)計(jì)算。

則后兩項(xiàng)可以按25萬(wàn)計(jì)算。那么這次傳銷過(guò)程的總成本是15+30+25=70萬(wàn)。
本次住房傳銷過(guò)程中的總收入是：一套仍在老婆手里的房子(已支付首付30萬(wàn)，還有70萬(wàn)的住房貸款未還)+銀行在交易完成后支付給此家男主人的100萬(wàn)房款。因?yàn)榇藭r(shí)這套房子就算以100萬(wàn)的現(xiàn)價(jià)轉(zhuǎn)手給別人，這個(gè)家庭依然可以回收已經(jīng)支付的首付30萬(wàn)，因此這套仍在老婆名下的房子最低也可回收成本30萬(wàn)。

計(jì)算下本次房地產(chǎn)傳銷過(guò)程中的毛收入（收入－成本）：
(100+30)-(15+30+25)＝60萬(wàn)

當(dāng)然，老公并不一定非得將房子轉(zhuǎn)讓給老婆，隨便找個(gè)親戚來(lái)買自己的房子也完全可行，就算現(xiàn)在不準(zhǔn)一個(gè)家庭買兩套房，但也管不了某人將房子轉(zhuǎn)給非直系親屬的虛假買賣行為。

如果現(xiàn)在有人在此套房100的時(shí)候接手，150萬(wàn)的時(shí)候賣出去，收益是多少？
(150)-(首付45+契稅和月供30)=75萬(wàn)

以上過(guò)程正是過(guò)去幾年房地產(chǎn)瘋狂傳銷的基本模式，其短期獲利收益之大、風(fēng)險(xiǎn)之低、涉及面之廣是建國(guó)以來(lái)最大的一次，不難理解為什么房?jī)r(jià)會(huì)漲得這么瘋狂了。

2，房地產(chǎn)傳銷的核心要素是房?jī)r(jià)上漲

從以上房地產(chǎn)傳銷的基本套路可以看得出來(lái)，房地產(chǎn)傳銷得以順利進(jìn)行的核心要素就是房?jī)r(jià)上漲。2007年下半年房地產(chǎn)傳銷行為有所趨緩，是因?yàn)橹醒氲膸讉�(gè)政策增加了房地產(chǎn)傳銷的難度，其一是提高二手房首付(增大了傳銷成本)；其二是一個(gè)家庭只能買一套房(提高了內(nèi)部人交易難度)；其二是取消轉(zhuǎn)按揭(取消了銀行資金杠桿)；

其實(shí)，只要房?jī)r(jià)上漲，以上政策都無(wú)法根除房地產(chǎn)傳銷，哪怕房?jī)r(jià)漲到所有自住性需求都承受不起的天價(jià)(所有自住性購(gòu)房者都被擠出市場(chǎng)，所有購(gòu)房者都是炒房者)，房子依然可以在炒房者手里由上家轉(zhuǎn)給下家，當(dāng)然，這種純粹性質(zhì)的傳銷最后只有一個(gè)結(jié)局：崩盤。

只要房?jī)r(jià)上漲，首付提高、契稅等都可以通過(guò)房?jī)r(jià)上漲的獲利消化；一個(gè)家庭只能買一套房？沒(méi)關(guān)系，七大姑八大姨沒(méi)買房子的多呢，不難找到人虛假交易，反正所有費(fèi)用都由炒房者一個(gè)人出；取消轉(zhuǎn)按揭？沒(méi)關(guān)系，付清房款再轉(zhuǎn)讓就是，反正房?jī)r(jià)是上漲的，依然可以賺錢。
所以房地產(chǎn)傳銷的核心要素就是房?jī)r(jià)必須始終上漲，房?jī)r(jià)上漲才能將房子傳銷給下家，下家有再傳銷的可能性，才會(huì)接盤。至于所有其他政策限制，都無(wú)非是成本加大而已，在不斷上漲的房?jī)r(jià)面前，這些政策成本都將被消化而無(wú)足重輕。

國(guó)家發(fā)改委最新在官方網(wǎng)站發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年12月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5%，漲幅與上月持平。調(diào)查還顯示，2007年12月北京新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲17.5%，在全國(guó)主要城市中漲幅排名靠前。

上述數(shù)據(jù)說(shuō)明，房?jī)r(jià)暗地里依然在繼續(xù)推高，對(duì)這種情況的解釋是：不管老百姓買不買房，房地產(chǎn)傳銷要進(jìn)行得去下去，就必須漲價(jià)。盡管媒體上關(guān)于房地產(chǎn)降價(jià)的新聞此起彼伏，但這種騎虎難下的情況正是房地產(chǎn)傳銷模式的特征：要么漲價(jià)，傳銷還進(jìn)行得下去；哪怕是價(jià)格保持不動(dòng)，傳銷就沒(méi)有下家接盤，就進(jìn)行不下去，就面臨崩盤的危險(xiǎn)，崩盤時(shí)房子在誰(shuí)手里誰(shuí)就倒霉。在價(jià)格保持不動(dòng)的情況下，房子囤積在炒房者手中多一天，炒房者的資金就沉淀在房子上多一天，成本就高一份(月供等)，政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)就大一份。

因此，所謂房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”不過(guò)是點(diǎn)綴式的個(gè)案而已，其主要目的是向中央傳達(dá)虛假情況，希望中央早日結(jié)束對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，減輕房地產(chǎn)傳銷難度。實(shí)際上大量樓盤在炒房者手里進(jìn)行傳銷，漲價(jià)是必然的結(jié)果，但在自住性買房日益減少的情況下，每一次漲價(jià)也就意味著房地產(chǎn)傳銷離崩盤又邁近一步。

既然房地產(chǎn)傳銷的核心要素是房?jī)r(jià)上漲，那么只要房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)或者微降(不需要大跌)，房地產(chǎn)傳銷業(yè)就無(wú)法延續(xù)，也就面臨崩盤的危險(xiǎn)。房地產(chǎn)傳銷業(yè)在崩盤的邊緣苦苦掙扎：這正是2008年房地產(chǎn)業(yè)的主要特征。

3，現(xiàn)階段居住性買房就是為傳銷接最后一棒

房地產(chǎn)傳銷在過(guò)去幾年能夠瘋狂發(fā)展，除了政策方面原因外，房地產(chǎn)本身的特征也起到了推波助瀾的效果。最主要的特征是，房地產(chǎn)傳銷的商品(住房)不是奢侈品，而是生活必需品。在政府失職(提供住房公共產(chǎn)品)的情況下，老百姓無(wú)法拒絕購(gòu)買住房這種生活必需品，因此，當(dāng)傳銷的最后一環(huán)由自住性需求者接手，這套房子的傳銷活動(dòng)也就順利結(jié)束，所有風(fēng)險(xiǎn)都消失了，所有炒家都獲得了傳銷收益，而被房地產(chǎn)傳銷哄抬上去的虛假房?jī)r(jià)，則由那個(gè)最后買房自住者在幾十年的時(shí)間里承擔(dān)并償還給銀行----所謂“房奴”的這種情況和山西黑磚窯的奴工差不多，從風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)傳銷的風(fēng)險(xiǎn)比山西黑磚窯要小得多，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)最后都拋給了銀行和買房者，炒房者是全身而退。
綜合一下許多專家學(xué)者(這些人很多其實(shí)自己就在搞房地產(chǎn)傳銷，或者是利益集團(tuán)代言人)對(duì)2008年房?jī)r(jià)走勢(shì)的言論，基本上是認(rèn)為微漲或者平穩(wěn)，從以上言論里我們?cè)俜治銎浔澈蟮囊鈭D，如下：

其一,包括網(wǎng)民等絕大多數(shù)人都認(rèn)為2008年房?jī)r(jià)不會(huì)大漲。網(wǎng)民的心理可以理解(認(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)漲得太多，盼望房?jī)r(jià)降下來(lái))，專家官員之所以不敢說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)大漲，是擔(dān)心政府更大的調(diào)控措施導(dǎo)致房地產(chǎn)傳銷更難進(jìn)行； 其二,和廣大網(wǎng)民觀點(diǎn)相反，幾乎很少有專家官員說(shuō)2008年房?jī)r(jià)會(huì)大跌，而是說(shuō)“微漲、微跌”或者“保持平穩(wěn)”。分析如下：

a,房?jī)r(jià)大跌不但自住性購(gòu)房需求會(huì)退潮，連房地產(chǎn)傳銷者也會(huì)無(wú)法找到下家接盤，自住性購(gòu)房者和炒房者都沒(méi)有了，房子就砸在現(xiàn)在的炒房者手中了，這正是手里有房的炒房者最恐懼的事情，所以絕對(duì)不能讓大家認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)大跌。 b,告訴大家2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)是“微漲、微跌”或者“保持平穩(wěn)”，是穩(wěn)定房地產(chǎn)傳銷大軍的軍心，讓廣大炒家不要恐慌性拋盤，從而掩護(hù)部分炒房者(可能就是這些專家學(xué)者自己)在2008年慢慢出貨(不會(huì)再進(jìn)貨了)，或者是讓買房自住者接最后一棒，或者是讓不明就里的散戶炒房者接最后一棒。

總之，許多專家學(xué)者說(shuō)2008年房?jī)r(jià)“微漲、微跌”或者“保持平穩(wěn)”的論調(diào)，就是為了能夠找到傻冒自住性買房者或者傻冒下家傳銷者接盤，將房子出清，安全退出房地產(chǎn)傳銷市場(chǎng)。

所以2008年的情況是這樣的：不管自住性需求有多少，哪怕少到?jīng)]有，房?jī)r(jià)依然會(huì)盡量往上拉，或者至少保持平穩(wěn)，掩護(hù)大批房地產(chǎn)傳銷人員出貨退場(chǎng)。房?jī)r(jià)往上拉是為了讓其他傳銷人員接手，房?jī)r(jià)略降或者保持平穩(wěn)則是為了讓自住性需求者放棄房?jī)r(jià)下跌幻想，買房接盤。

4，高位盤整論是2008年房地產(chǎn)傳銷退場(chǎng)標(biāo)志

這點(diǎn)其實(shí)上面一段已經(jīng)說(shuō)得夠清楚了，“高位盤整論”就是2008年房地產(chǎn)傳銷退場(chǎng)的標(biāo)志，誰(shuí)接盤誰(shuí)倒霉。接盤傳銷的人的倒霉?fàn)顩r將馬上顯現(xiàn)出來(lái)，屬于劇痛，而有些買房自住的人有數(shù)十年的時(shí)間為房地產(chǎn)傳銷導(dǎo)致的高價(jià)還貸，貌似沒(méi)有那么痛苦，但這種鈍痛也會(huì)在慢慢明白過(guò)來(lái)后越來(lái)越重，想一想上山下鄉(xiāng)吧，也是一代人的青春歲月，王小波說(shuō)，那就是做了場(chǎng)傻逼。

5,到底房?jī)r(jià)降多少可以買？

其實(shí)中央綿軟無(wú)力的調(diào)控政策早就暴露出其心理：不希望房?jī)r(jià)大跌、害怕房?jī)r(jià)大跌。既然這樣，那就不客氣了，房地產(chǎn)商、炒房者在中央不敢下決心剎住房?jī)r(jià)前的唯一任務(wù)就是拼命拉升房?jī)r(jià)，一個(gè)是房?jī)r(jià)漲得越快傳銷越火爆，二個(gè)是房?jī)r(jià)拉得越高，以后降價(jià)打折送汽車忽悠老百姓的空間越大。所以中國(guó)的房?jī)r(jià)目前根本就沒(méi)降，一套100萬(wàn)的房子漲70%就是漲70萬(wàn)，再給你打個(gè)95折價(jià)值2萬(wàn)，或者再送個(gè)10萬(wàn)的汽車吧，只有傻逼才會(huì)認(rèn)為是降價(jià)了。你歡天喜地花170萬(wàn)覺(jué)得買了個(gè)原本100萬(wàn)的房子還白得了輛車，人家傳銷了大半年就賺了70萬(wàn)，誰(shuí)是傻逼？

抱歉我用了"傻逼"這個(gè)不雅的詞，這個(gè)詞的本意是被傻逼，實(shí)在中國(guó)弱智的人太多，這些傻逼老的時(shí)候人家問(wèn)他，這輩子干了些啥呀？他回答：年輕時(shí)凈忙著掙錢還房貸了-------這樣的一輩子，是不是在這個(gè)傻逼看來(lái)很值得期待？我真不懂了。

還有些人其賤無(wú)比地說(shuō)：要結(jié)婚啊，沒(méi)房子姑娘不愿意嫁。首先我就奇怪了，租來(lái)的房子里沒(méi)法ML生孩子？沒(méi)聽說(shuō)過(guò)租的房子里生出來(lái)的孩子會(huì)沒(méi)屁眼，20年前房子都是國(guó)家的，沒(méi)聽說(shuō)現(xiàn)在要結(jié)婚的哪位年青人因?yàn)樯�在�?guó)家的房子里所以沒(méi)屁眼的嘛！

還有對(duì)現(xiàn)在的姑娘我也很奇怪：什么時(shí)代出過(guò)這么蠢的一批姑娘！你以為你付了首付的那房子就是你的？你一塊錢沒(méi)付清給銀行，那房子就還是銀行的，你要遇上個(gè)天災(zāi)人禍斷了那房貸，連首付款你都要不回來(lái)。某地產(chǎn)商所謂“未婚女青年推高了房?jī)r(jià)”的言論諷刺的就是胸大無(wú)腦的這批姑娘。現(xiàn)在的房?jī)r(jià)根本就不是用來(lái)住的，而是用來(lái)傳銷的，你傻逼著你的未婚夫去買房，問(wèn)題是一個(gè)男青年如果不是人中龍鳳或者中了彩票或者天天吃腌菜蘿卜他在適婚年齡根本攢不起來(lái)這個(gè)傳銷起來(lái)的房款，你再傻逼著你的未婚夫去把他父母辛苦了一輩子的圧箱底錢壓榨出來(lái)，這差不多是拿著水泵去抽二老的血，這種不孝不義的狗男女根本就該死(不客氣地說(shuō)，這種拿著水泵抽二老血的狗男女現(xiàn)在很多)。再著說(shuō)，你的未婚夫是你什么人？是你將來(lái)要一起過(guò)一輩子的人，你逼著他去跳這個(gè)房地產(chǎn)傳銷的火坑，順便也把自己推進(jìn)火坑，胸大不大不論，無(wú)腦是絕對(duì)的。從男青年的角度來(lái)說(shuō)，如果哪個(gè)姑娘蠢到非要在房地產(chǎn)傳銷火坑里和你相會(huì)，我的意見(jiàn)是千萬(wàn)別跳，雖然說(shuō)“朝倉(cāng)不是跳下去了,唐塔也跳下去了”，但這一跳絕對(duì)不是溶化在藍(lán)天里，而是三十年的房奴生涯，中國(guó)并不是所有未婚姑娘都蠢到非拉著未婚夫往火坑里跳的地步，有腦子的姑娘并沒(méi)死絕，所以男青年并不是只有一條三十年的房奴生涯的命。

還有的人拿三十年的房租和三十年的房貸比哪個(gè)更劃算，這更是被傻逼。你以為這種已經(jīng)傳銷到天價(jià)的房地產(chǎn)傳銷能夠支撐三十年？中國(guó)房地產(chǎn)傳銷絕對(duì)絕對(duì)絕對(duì)支撐不了三十年，中國(guó)房地產(chǎn)傳銷也絕對(duì)絕對(duì)支撐不了八年，現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)傳銷撐不過(guò)三年。

可能因?yàn)檫@段要結(jié)束了，所以啰嗦了一陣，回到本段標(biāo)題上說(shuō)：到底房?jī)r(jià)降多少可以買？

首先，目前的所謂“降價(jià)”、“拐點(diǎn)”根本就是賣拐，根本就不算降價(jià)，不過(guò)是忽悠老百姓接房地產(chǎn)傳銷最后一棒的促銷罷了；其次，可以拿過(guò)去兩年房地產(chǎn)傳銷的成果作對(duì)比，在深圳許多地方，過(guò)去一年房?jī)r(jià)上漲了70%，這70%基本是傳銷導(dǎo)致，也就是說(shuō)，這些地方的房?jī)r(jià)跌70%還差不多值得考慮買(2007年以前的傳銷成果還沒(méi)算進(jìn)去呢)。如果你要進(jìn)去接盤房地產(chǎn)傳銷(炒房)，本文無(wú)法告訴你在崩盤前還能炒幾波，如果你是想買房自住，那么現(xiàn)在絕對(duì)不要進(jìn)去為房地產(chǎn)傳銷接盤。因?yàn)榉績(jī)r(jià)只要不漲不跌，房地產(chǎn)傳銷就無(wú)法繼續(xù)，炒房者就無(wú)法把房子脫手，因此房地產(chǎn)傳銷業(yè)必然想盡辦法拉升房?jī)r(jià)讓下家接盤，當(dāng)前左右房地產(chǎn)局勢(shì)的是傳銷者(一大幫專家學(xué)者媒體在幫他們竭力鼓吹房?jī)r(jià)還要漲)，所以房?jī)r(jià)總的趨勢(shì)就只能上升，很好，升到一定價(jià)格所有自住性購(gòu)房需求將完全被趕出市場(chǎng)，將自住性購(gòu)房需求趕出市場(chǎng)以后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就是個(gè)完完全全的傳銷業(yè)了，而這種價(jià)格必需上升才能玩得下去的傳銷業(yè)最后只有一個(gè)結(jié)局：崩盤。既然房?jī)r(jià)保持不動(dòng)或者略降的局勢(shì)房地產(chǎn)傳銷業(yè)就有崩盤的危險(xiǎn)，可以預(yù)料2008年房?jī)r(jià)不會(huì)降到2007年以前的水平，那么對(duì)自住性購(gòu)房者的建議很簡(jiǎn)單：買房就是為傳銷者接最后一棒，所以不要買房。