開(kāi)發(fā)商在廣西鳳山世界地質(zhì)公園以建設(shè)新農(nóng)村項(xiàng)目為由，轉(zhuǎn)而欲興建商業(yè)用房，在一片還是荒蕪的土地開(kāi)始營(yíng)銷房屋或合作建房籌集資金，這個(gè)號(hào)稱是“養(yǎng)生地產(chǎn)”、“旅游地產(chǎn)”的房地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)放商僅憑一片荒蕪的土地，以及設(shè)計(jì)的圖紙，開(kāi)始營(yíng)銷所謂的“世界壽源城”，法律界人士稱，此舉涉嫌非法集資。

　　實(shí)地調(diào)查：動(dòng)工日期遙遙無(wú)期

　　這個(gè)“世界壽源城”，其實(shí)最早啟動(dòng)的時(shí)間是2010年8月5日，號(hào)稱總投資達(dá)2.5億元，是“廣西新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目”。投資商是廣西好山水鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱好山水公司)。

　　當(dāng)時(shí)的模式也十分簡(jiǎn)單，做法是：在農(nóng)民宅基地基礎(chǔ)上翻建六層新房，房屋所有權(quán)仍歸農(nóng)民；公司出資把房子建好后，按農(nóng)民提供的宅基地面積大小，先把一樓的房子回交給農(nóng)民自己居住；二至六層，長(zhǎng)租給城里人使用，租期30年，租金作為公司開(kāi)發(fā)的收益；30年后，出租房全部歸還農(nóng)民，整個(gè)樓房所有權(quán)和使用權(quán)完全屬于農(nóng)民。

　　不過(guò)，好山水公司在熱熱鬧鬧的奠基典禮后，并沒(méi)有馬上動(dòng)工，而是搭建了售樓部以后，就開(kāi)始面向全國(guó)大力推廣，同時(shí)“預(yù)售”。

　　該公司在自己的網(wǎng)站上介紹，“世界壽源城”的銷售信息遍布全國(guó)，“巴馬盤陽(yáng)河(長(zhǎng)命河)是世界長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)，那里沒(méi)有心腦疾病和腫瘤患者，事實(shí)證明：眾多疑難病癥患者到了巴馬(盤陽(yáng)河)，疾病不治而愈。而三門海則是盤陽(yáng)河的源頭。世界壽源城連體別墅擁有70年的產(chǎn)權(quán)，開(kāi)盤前每平方米3380元，開(kāi)盤時(shí)每平方米3980元，升值潛力無(wú)限，是投資療病的首選。”

　　“那時(shí)候公司還沒(méi)有拿到相關(guān)部門的批文，所以仍然延續(xù)巴馬山水居的模式。后來(lái)，公司通過(guò)關(guān)系，又改變了思路，決定通過(guò)拍入土地開(kāi)發(fā)商品房的形式來(lái)建設(shè)世界壽源城。”不愿透露姓名的好山水公司前員工說(shuō)，先賣房集資，然后用集資款來(lái)支付各種工程款項(xiàng)，是好山水公司的運(yùn)作模式，“說(shuō)白了，公司都是靠預(yù)收款來(lái)運(yùn)作。因?yàn)橘Y金的原因，世界壽源城一直沒(méi)有動(dòng)工。另外還有一個(gè)重要的原因就是，以往好山水的所謂與農(nóng)民合作建房，不少購(gòu)房者都不接受，所以在項(xiàng)目銷售這塊，公司碰到了很大困難。”

　　6月4日，記者在廣西鳳山縣三門海世界壽源城項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)到，除了售樓部之外，其余依舊是荒蕪的土地。

　　“我們的土地證是今天(6月4日)拿到的，開(kāi)工許可證也已經(jīng)辦好了，手續(xù)都齊全。”好山水公司一位銷售人員對(duì)記者說(shuō)，世界壽源城項(xiàng)目將于6月底動(dòng)工。

　　記者在招投標(biāo)網(wǎng)上看到，好山水公司確實(shí)已經(jīng)委托某招標(biāo)公司對(duì)世界壽源城工程進(jìn)行招標(biāo)，總投資約7000萬(wàn)元，建6棟多層、 11棟小高層，建筑面積約64960.80平方米。

　　一位在建筑界多年的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，盡管房地產(chǎn)屬于滾動(dòng)投資，但像世界壽源城這種項(xiàng)目，啟動(dòng)資金至少也要3000萬(wàn)，再加上支付土地和其他費(fèi)用，這個(gè)項(xiàng)目，沒(méi)有5000萬(wàn)元，根本就無(wú)法動(dòng)彈。目前銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸款控制較嚴(yán)，好山水要啟動(dòng)項(xiàng)目，必須自身具備較強(qiáng)的資金實(shí)力。

　　前世今生：巴馬山水居的慘淡

　　盡管好山水公司在各種場(chǎng)合一直不斷宣揚(yáng)自己的實(shí)力，但實(shí)際上，好山水公司在廣西地產(chǎn)業(yè)界知名度并不高，其成功運(yùn)作的項(xiàng)目也只有位于巴馬的“山水居”。

　　巴馬山水居的位置比較偏僻，位于巴馬甲篆鄉(xiāng)龍追屯，雖然好山水的宣傳資料上寫的是建成6棟，不過(guò)記者看到的和好山水公司宣傳的效果圖相差甚遠(yuǎn)，不但沒(méi)有當(dāng)初承諾的“污水處理、垃圾處理、廢氣排放、減震降噪、清潔能源等環(huán)保系統(tǒng)”，周邊環(huán)境也是破敗不堪，和一些村民自建的房子混在一起。

　　一位“投資”了巴馬山水居的東北大姐說(shuō)，巴馬山水居的各種配套設(shè)施都十分不完備，因?yàn)檫h(yuǎn)離城區(qū)，生活也很不便利。雖然是來(lái)養(yǎng)生，不希望有城市的嘈雜，但巴馬山水居的生活配套實(shí)在太差，所以一般她都是來(lái)住10天左右就走了。當(dāng)初好山水公司曾經(jīng)承諾說(shuō)可以幫她出租房子，不過(guò)目前看來(lái)，這里的房子大部分都是空置的，并不像宣傳的那樣，每年游人如鯽，房間供不應(yīng)求。巴馬的旅游還是起步階段，很多景點(diǎn)、規(guī)劃都不到位，和北海、桂林相比，相差的距離非常大。

　　好山水公司所推介的“好山水模式”是，在農(nóng)民宅基地基礎(chǔ)上翻建新房，房屋所有權(quán)仍歸農(nóng)民。公司出資把房子建好后，按照農(nóng)民提供的宅基地面積大小，把一樓的房子交給農(nóng)民，歸農(nóng)民所有。二至六層，租給城里人使用，租期為30年，租金為10萬(wàn)元，租金作為公司搞開(kāi)發(fā)投入的收益。30年后，出租的房子全部歸還給農(nóng)民，整個(gè)樓房都?xì)w農(nóng)民所有。好山水公司對(duì)農(nóng)民進(jìn)行培訓(xùn)后，讓一樓的農(nóng)民作為二至六樓的物業(yè)管理員，每個(gè)月給農(nóng)民500元的報(bào)酬。二至六樓的住戶每個(gè)月每戶再給農(nóng)民10元的衛(wèi)生費(fèi)。這樣，每戶農(nóng)民每個(gè)月的收入在1000元左右。

　　巴馬甲篆鄉(xiāng)龍追屯的村民對(duì)記者說(shuō)，因?yàn)楹蒙剿�公司�?dāng)初是和村委會(huì)簽訂的合約，以上的好處農(nóng)民基本上都得不到。

　　記者就巴馬山水居的問(wèn)題采訪了巴馬縣政府的有關(guān)人士，他們對(duì)這種所謂的“好山水模式”都閃爍其詞。據(jù)不愿透露姓名的人士說(shuō)，因?yàn)樯婕案�地等�?wèn)題，這種模式只是看起來(lái)很美，實(shí)際操作中麻煩很大。如巴馬的另一個(gè)類似項(xiàng)目“巴馬童話”就是因?yàn)橥恋貑?wèn)題被叫停了。所以，這種模式巴馬縣領(lǐng)導(dǎo)都不再支持。

　　然而，就是這種“好山水模式”，被移植到與巴馬鄰近的鳳山縣，用在“世界壽源城”項(xiàng)目上。

　　也許正是因?yàn)樽赓U農(nóng)民土地，只有“使用權(quán)”沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的原因，好山水公司借鳳山三門海景區(qū)打造世界地質(zhì)公園之機(jī)，再次將這個(gè)項(xiàng)目包裝成為旅游配套項(xiàng)目，搖身一變變成了“旅游配套設(shè)施”。

　　記者就此問(wèn)題在采訪鳳山縣國(guó)土資源局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)時(shí)，該局辦公室主任稱主要領(lǐng)導(dǎo)都出差了，自己又不是很清楚這些事情，無(wú)法回答記者提出的問(wèn)題。

　　詭異合同：先投資才能后買房

　　對(duì)于廣西壽源城的價(jià)格，廣西好山水公司內(nèi)部一位員工稱，大約在5000元左右。不過(guò)記者發(fā)現(xiàn)了廣西好山水價(jià)格的另一個(gè)秘密，它在全國(guó)廣招代理商，每平方米的代理費(fèi)居然高達(dá)1000元。

　　廣西好山水已離職的前高層主管黃某透露，好山水前期的銷售，完全是靠拉人頭來(lái)完成的。他們的主要做法是，通過(guò)一個(gè)客戶再去聯(lián)絡(luò)另外的客戶，就是靠拉人頭來(lái)考察，然后營(yíng)銷公司的人馬輪班給客戶介紹地理環(huán)境的優(yōu)越性，購(gòu)買房屋的后的可操作性，讓客戶幾乎都沉侵在一個(gè)美麗的童話故事里，他們的這套做法讓人聯(lián)想到傳銷的模式。

　　代理好山水銷售的某公司市場(chǎng)部羅經(jīng)理把記者當(dāng)做欲投資的客戶，在記者的盤問(wèn)下，他透露出，代理公司從開(kāi)發(fā)商那里代理樓盤的價(jià)格提高1000元左右，也就是說(shuō)，對(duì)客戶銷售5000元左右的房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商實(shí)際以4000左右給其代理，中間的差價(jià)也是頗豐。

　　羅經(jīng)理稱，代理商肯定要賺錢的，如果記者要投資，可以以他的朋友關(guān)系向老總提請(qǐng)申請(qǐng)，給個(gè)優(yōu)惠價(jià)。記者問(wèn)能夠給優(yōu)惠到多少時(shí)，他卻又以還沒(méi)有進(jìn)入實(shí)際購(gòu)買程序，還不能透露優(yōu)惠價(jià)格。

　　世界壽源城，這個(gè)美麗的名稱背后有一份令人詫異的合同。

　　據(jù)其“鳳山三門海景區(qū)社更‘世界壽源城’養(yǎng)生旅游項(xiàng)目合作合同”條款稱，投資者可根據(jù)自己考察后投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，投資者不參與開(kāi)發(fā)者的經(jīng)營(yíng)管理，以投資者實(shí)際投入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的比例，分享項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的純利潤(rùn)，并承擔(dān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的虧損風(fēng)險(xiǎn)。投資者在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)取得商品房預(yù)售許可證前，不得以任何理由退出，也不能以任何理由退回資金……

　　記者在采訪一位考察者時(shí)，她說(shuō)，這樣的合同明顯帶有不公平的性質(zhì)，幾乎對(duì)投資者沒(méi)有任何保障，卻要承擔(dān)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。

　　另外，他們對(duì)我們這些客戶宣稱是購(gòu)房，而這個(gè)合同卻是合作投資建房，一個(gè)搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商家，靠這樣方式募集資金開(kāi)發(fā)，我很懷疑這家公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，或說(shuō)這家公司的資金出現(xiàn)斷裂，不然怎么會(huì)采用這樣的方式呢？

　　他們這樣募集資金是不是屬于非法集資？他們現(xiàn)在房子還沒(méi)有建出一間，還是一片荒草地，就僅憑圖紙買房子，在沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證就賣房子也是不合規(guī)則的，從實(shí)際考察到這份合同書，我感覺(jué)這家公司并不具備開(kāi)發(fā)的實(shí)力。

　　鳳山縣三門海在2005年被評(píng)為中國(guó)地質(zhì)公園，2010年被評(píng)為世界地質(zhì)公園，保護(hù)地質(zhì)公園原生態(tài)環(huán)境，保護(hù)整體環(huán)境不被破壞，才能更好提升地質(zhì)公園的品牌。

　　鳳山某知情人士說(shuō)，廣西好山水公司以建設(shè)新農(nóng)村為由，轉(zhuǎn)而打造旅游配套設(shè)施，大興商品房建設(shè)，政府是否該叫停這樣的商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目？

　　廣西知名房地產(chǎn)律師譚克號(hào)認(rèn)為，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。未得預(yù)售許可證的，商品房預(yù)售合同當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。專家也同時(shí)提醒購(gòu)房者，如果合同無(wú)效，將來(lái)可能面臨房屋無(wú)法交付使用以及辦理房屋權(quán)屬證書等均出現(xiàn)問(wèn)題。同時(shí)，商品住房項(xiàng)目不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。違反這條規(guī)定的，將由行政執(zhí)法部門會(huì)同有關(guān)部門對(duì)其進(jìn)行處罰。沒(méi)有房屋預(yù)售證的前提下簽訂購(gòu)房合同是無(wú)法到房產(chǎn)局相關(guān)部門進(jìn)行合同備案的，也有可能出現(xiàn)一房多賣的現(xiàn)象。同時(shí)，國(guó)家工商行政管理局令1998年第71號(hào)有規(guī)定，未取得預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得發(fā)布廣告。可處以違法所得額三倍以下的罰款，但最高不超過(guò)三萬(wàn)元，沒(méi)有違法所得的，處以一萬(wàn)元以下的罰款。

　　對(duì)于廣西好山水公司要求購(gòu)房者簽訂所謂的“投資合同”，譚律師指出，2011年1月4日，最高人民法院公布了《關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(法釋［2010］18號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《解釋》)。《解釋》對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的非法集資行為做了詳細(xì)的規(guī)定：不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，按非法吸收公眾存款罪處罰。售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將商品房出售給購(gòu)房人，但是購(gòu)房人并不用于自住，而是交給開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商委托的代理機(jī)構(gòu)用于經(jīng)營(yíng)，并定期向購(gòu)房人支付租金的一種銷售方式。而返本銷售是指，購(gòu)房人一次性付給開(kāi)發(fā)商全部購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商在一定年限內(nèi)將購(gòu)房人的房?jī)r(jià)款全部返還給購(gòu)房人。

　　由于上述模式存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)早在2001年6月，建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》就明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

　　刑法學(xué)專家韓友誼認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院的解釋，以投資入股的方式非法吸收資金的，屬于應(yīng)當(dāng)依照刑法第一百七十六條的規(guī)定，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。